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父子換房引發的糾紛

更新時間:2020-03-13 15:08:37點擊次數:229次

一、基本案情簡介

張甲與張乙系父子關系。2000年,張乙結婚后,為其妻趙丙上下班方便,提出將其A房屋(該房屋所有權證登記的所有權人為張乙)與其父親張甲的B房屋(該房屋所有權證登記的所有權人為張甲)進行產權互換,張甲同意張乙的換房要求,并互換房屋居住。房屋互換后張甲一直居住在A房屋,并保管A房屋的房屋所有權證。2006年張乙的妻子趙丙取得其就職單位的購房資格,需要分三期以現金方式支付購房款;于是張乙與其父張甲協商,將登記在張甲名下的B房屋出售,出售房屋價款用于購買新房屋,新房屋所有權人登記為趙丙,張甲便配合其子張乙將B房屋出售,并將房屋出售價款分三次以現金方式交付給趙丙用于支付新房屋的購房款。登記在趙丙名下的新房屋2011年交付后,張乙和趙丙沒有資金進行裝修,張乙為了貸款,向其父張甲出具了《房屋互換書》與《保證書》,載明A房屋和B房屋互換房屋所有權,且為了貸款將其父張甲保管的A房屋所有權證借走,并保證2017年年底前將A房屋的產權變更登記到張甲名下,但張乙借走A房屋所有權證后,以各種理由推諉,拒絕辦理A房屋的變更登記。為此,張甲向法院起訴,要求確認A房屋歸其所有,張乙以《房屋互換書》和《保證書》無效為由提起反訴。

二、兩級法院的判決理由及結果

一審法院認為,張甲與張乙是以其他形式簽訂了房屋互換協議,張乙向張甲出具的《房屋互換書》和《保證書》,是對房屋互換事實的再次確認,B房屋已由張甲配合張乙出售,且所得房款也用于交納趙丙單位分房款,張甲已履行了協議內容,張乙也應繼續履行協議內容。故一審法院判決,支持張甲的訴訟請求,駁回張乙的反訴請求。

張乙不服一審判決,提起上訴。二審法院認為,本案雙方當事人具有父子親情關系,在現實中不能嚴苛遇事或交易需要完備一定手續或憑證,且張乙出具給張甲的《房屋互換書》和《保證書》是當事人真實意思表示,應理解為該協議的產生是對過去已完成互換房屋事實的再次確認,張甲以B房屋已被出售,合同無法履行,要求解除房屋互換協議的上訴請求,無事實和法律依據。二審法院判決駁回上訴,維持原判。

三、對本案的評析

本案中,一審法院和二審法院均認為張甲與張乙簽訂的《房屋互換書》屬雙方交換房屋所有權,系雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定。根據雙方提交的證據能夠得出A房屋所有權人應為張甲,具體理由如下:

(一)張乙出具的《房屋互換書》內容載明其性質是雙方對各自房屋產權的互換。

A房屋和B房屋于2000年已經互換完成,A房屋由張甲從2000年實際占有至今,且該房屋房產證一直由張甲保管。雙方雖未在2000年簽訂任何書面的換房協議,但從B房屋已由張甲配合張乙出售,所得房款已用于交納趙丙單位分房款,且張甲自2000年起居住張乙名下A房屋至今,張乙未曾要求張甲騰退房屋的事實可以推定,張甲與張乙真實意思表示為互換房屋所有權。張乙出具的《房屋互換書》是對其與張甲之間房屋互換事實的再次確認,并非互換房屋于出具《房屋互換書》時才開始發生。因此,張乙出具的《房屋互換書》內容明確載明其性質是雙方對各自房屋產權的互換,張甲已全部履行了互換房屋義務,A房屋應歸張甲所有,只是未完成過戶登記的附隨義務。

(二)張乙出具的《保證書》內容載明因房屋互換,A房屋產權證一直交付張甲持有,A房屋事實上的所有權人應為張甲。

張乙出具的《保證書》載明其因裝修及購置家具導致經濟困難,將A房屋用于貸款拿走房產證,并承諾2017年年底將A房屋房產證歸還張甲。該《保證書》的內容進一步印證雙方互換房屋已經得到實際履行,張乙出具給張甲的《保證書》是當事人真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,A房屋應為張甲所有。

以上《房屋互換書》和《保證書》證明張甲與張乙互換房屋所有權成立,有效,故A房屋所有權人系張甲。

四、本案例引發的思考

(一)確定不動產物權歸屬的主觀依據是當事人之間合法真實的意思表示。

民事法律行為以意思表示為核心要素,認識民事法律行為,須從意思表示入手。只有將意思表示的要素理清,才能真正理解和把握民事法律行為及其法律要件。《民法總則》第一百三十五條規定:“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律、行政法規規定或者當事人約定采用特定形式的,應當采用特定形式。”即:民事法律行為以意思發表的載體,可分為明示和默示兩種形式。上述案例中,雙方當事人在2000年交換房屋時,雖未簽訂書面的房屋互換協議并辦理房屋過戶登記,但要確定該房屋的權屬,則應依據房屋互換時雙方當事人的真實意思確定所有權歸屬。由此可見,當事人就不動產物權歸屬達成一致是確定不動產歸屬的主觀依據,前述意思表示可以是書面的,也可以是口頭的;可以是直接的,也可以是間接的。

在證明當事人是否就不動產物權歸屬進行過意思表示,筆者認為應適用高度蓋然性證明標準,運用邏輯推理和日常生活經驗法則進行分析研判,而不應過分苛求當事人必須簽訂書面協議,因為在家庭內部、在父母子女親情之間基于密切的人身關系和特有的中國傳統家庭文化的影響,變更房屋所有權、出資購買房屋等往往少有合同、協議之類的書面約定,此時需要結合親情關系,審核證據時有必要運用邏輯推理和日常生活經驗法則進行分析研判。

(二)不動產登記的推定力不能對抗真正物權人

登記的不動產物權權利只是法律上的推定,并非絕對不可推翻,在不存在交易第三人的情況下,真正物權人提供的證據若足以推翻登記的權利狀態的,法院應當對真正物權人予以救濟。

一般來說,登記的物權與實際物權應當是一致的,但實際上由于各種原因,會出現登記的物權與真正的物權不相吻合的情況,那么真正的物權人也有受法律保護的必要。涉案房屋登記在一方當事人名下,并不能因此確認該房屋所有權就歸當事人所有。房屋產權登記是登記機關對該不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明,其并不創設具體的權利義務關系,當事人是否享有對不動產的權利,仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。上述案件中,A房屋登記所有權人為張乙,但真正的物權人卻為張甲,若僅憑登記認定不動產物權的歸屬,將導致張甲權益受損。因此不動產登記簿所反映的物權不能完全真實的表現實際歸屬情況,隨著社會經濟生活的不斷發展,物權表現的形式也是多樣的,若僅僅通過不動產登記來表現物權,無視真正物權人的合法權益,既不符合經濟生活發展的趨勢,也不利于社會的穩定。

五、結語

近年來,涉及所有權確認糾紛案件糾紛雙方多為近親關系,在家庭內部發生糾紛時對不動產事實物權的認定,筆者認為,不能一律根據不動產登記簿的記載確認權屬,應區分情況,合情合理地認定不動產權屬以及當事人之間的權利義務,通過對不動產物權歸屬的真實意思表示、對不動產的來源與性質進行主客觀全面分析認定來最終確定不動產權屬歸屬,結合不動產物權變動的原因行為及真實意思表示來綜合考量,以實現實體的正義,維護實際權利人的合法權益。

作者簡介:

張舒,甘肅金城律師事務所實習律師。


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